شراء عقار للحصول على الجنسية التركية: قاعدة 400,000 دولار والتقييم وفحص سند الملكية

تذكر BRIDGES من تجربتها أمرًا أكرره لكل أسرة تفكر في تركيا: معظم حالات الرفض لا تتعلق بمقدم الطلب، بل بالعقار. كان قد استُخدم من قبل لجنسية شخص آخر، أو كان البائع طرفًا غير مناسب، أو جاء التقييم أقل من السعر، أو اشتُريت حصة بدل وحدة كاملة. لذلك يدور هذا الدليل حول الأصل نفسه، وحول فحصه قبل دفع أي عربون.

ما الذي تشترطه اللائحة فعلًا

تصف المادة 20 من اللائحة التنفيذية لقانون الجنسية التركية طريقتين لاستخدام العقار:

1. شراء مكتمل. تشتري أرضًا عليها ملكية طبقية أو حق ارتفاق بناء، أو عقارًا عليه مبنى، بقيمة 400,000 دولار على الأقل أو ما يعادلها بالعملة الأجنبية، ويُسجل في الطابو شرح بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات على الأقل.
2. عقد بيع ابتدائي موثق لدى كاتب العدل. لعقار عليه ملكية طبقية أو حق ارتفاق بناء، تدفع مقدمًا 400,000 دولار على الأقل بموجب عقد ابتدائي موقع أمام كاتب العدل. ويُشرح العقد في الطابو مع تعهد بعدم نقله أو التنازل عنه لمدة ثلاث سنوات.

تحدد وزارة البيئة والتطوير العمراني وتغير المناخ ما إذا كان الشرط مستوفى. وتضيف Invest in Türkiye الجانب العملي: تذكر في طلب الشراء أنك تشتري لغرض الجنسية، ويظهر هذا الغرض في سند الملكية، وتقر بعدم البيع لثلاث سنوات. وبعد إجراءات الطابو تحصل على شهادة أهلية تستخدمها لطلب الإقامة والجنسية.

ثلاثة أرقام يجب أن يبلغ كل منها 400,000 دولار

تشرح BRIDGES أن الحد يُقاس ثلاث مرات، ويجب أن يبلغ كل رقم 400,000 دولار وحده:

• السعر المذكور في سند الملكية الرسمي؛
• القيمة في تقرير خبير تقييم مرخص مقدم عبر نظام TADEBİS؛
• المبلغ المحوّل فعليًا عبر بنك تركي.

إذا قصر أحدها، يُرفض الملف. وتُحوَّل المبالغ بالدولار، كما تقول اللائحة، بسعر البيع الفعلي للبنك المركزي لجمهورية تركيا في تاريخ التحديد.

قواعد التقييم في 2024 و2026

من الجدول الزمني للتغييرات الرسمية لدى BRIDGES:

• منذ فبراير 2024 أصبح تقرير التقييم صالحًا ثلاثة أشهر.
• منذ 28 سبتمبر 2026 يمكن لأي شركة تقييم مرخصة من مجلس أسواق المال (SPK) إعداد التقرير، لا GEDAŞ وحدها. وأصبحت وثيقة تأكيد المبلغ صالحة 12 شهرًا بدل 6، وتحتاج المشتريات من شركات الاستثمار العقاري (GYO) إلى تقرير تقييم.

نصيحة أقدمها للجميع: لا تعتمد أبدًا على تقييم يرتبه المطور الذي يبيعك الشقة. تنشر BRIDGES رأي عميل يصف هذا الخطأ بالضبط، إذ وضع خبير المطور القيمة دون الحد.

العقارات غير المؤهلة

وفق توجيهات دائرة الطابو وتجربة BRIDGES:

• مستخدم من قبل. العقار الذي كان أساسًا لجنسية شخص آخر مستبعد نهائيًا.
• انتقال حديث من أجنبي. لا يُقبل العقار المستعمل إذا انتقل إلى مالك تركي من أجنبي، أو ممن حصل على الجنسية عبر هذا البرنامج، خلال السنوات الثلاث الأخيرة.
• بائعون ذوو صلة. لا يمكنك الشراء من زوجك أو أقاربك المقربين، ولا من شركتك أو شركة أحد أقاربك.
• الحصص. إذا اشترى عدة أجانب عقارًا واحدًا على الشيوع، لا يمكن استخدامه. أما العقار الكامل الذي يشتريه أجنبي واحد من عدة ملاك فمقبول.

يمكن جمع عدة عقارات للوصول إلى 400,000 دولار. ونادرًا ما يروي البائعون تاريخ الشقة من تلقاء أنفسهم، لذلك يجب فحصه قبل العربون.

كيف يجب أن تتحرك الأموال

تنص اللائحة على بيع العملة الأجنبية لبنك يعمل في تركيا، ومن ذلك البنك إلى البنك المركزي، قبل المعاملة. وتشرح BRIDGES كيف يبدو ذلك عمليًا: يصدر البنك شهادة بيع عملة أجنبية (DAB) تذكر العقار، ويتلقى البائع الليرة. ولا يجوز إدراج ضريبة القيمة المضافة أو العمولات أو الرسوم في المبلغ المصدق. النقد والعملات المشفرة لا يصلحان.

ستحتاج إلى رقم ضريبي تركي وحساب قبل إتمام الصفقة. لدى BRIDGES حالة عن مشترٍ في أنطاليا عرف ذلك قبل التوقيع بأحد عشر يومًا، وكيف فُتح الحساب في الوقت المناسب. جهّز الجانب المصرفي قبل العقد، لا بالتوازي معه.

فحوص قبل أي عربون

تعدد Invest in Türkiye عدة نقاط أضيفها إلى أي قائمة فحص:

• لا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل في الطابو. العقد الابتدائي وحده لا ينقل العقار.
• يجب فحص الرهون والحجوزات والقيود الأخرى قبل بدء الإجراءات. المعلومات الأساسية عن القطعة متاحة على parselsorgu.tkgm.gov.tr.
• يمكن للشخص الأجنبي تملك 30 هكتارًا كحد أقصى إجمالًا، ولا يجوز أن تتجاوز ملكية الأجانب مجتمعين عشرة بالمئة من مساحة الملكية الخاصة في المنطقة.
• لا يمكن للأجانب الشراء في المناطق العسكرية، وتحتاج مناطق الأمن الخاصة إلى إذن الوالي.
• إذا اشتريت أرضًا دون مبنى، يجب أن تتقدم إلى الإدارة المختصة بمشروع خلال سنتين.

ما يجب حسابه إلى جانب السعر

تذكر BRIDGES في تفصيل التكاليف رسم نقل الملكية (tapu harcı) بنسبة 4%، وعمولة الوكالة 2% مع ضريبة القيمة المضافة، والتقييم المرخص، ورسوم الطابو وشهادة الاستثمار، وتأمين الزلازل الإلزامي DASK، وتكاليف الإقامة، وجواز السفر وبطاقة الهوية، والترجمات المحلفة وكاتب العدل والتصديقات (الأبوستيل). تُحدد الرسوم بالليرة وتُؤكد في تاريخ المعاملة.

بعد ثلاث سنوات

عند رفع الشرح يمكنك البيع. وتلفت BRIDGES إلى تاريخين مختلفين: ينتهي الشرح بعد ثلاث سنوات، لكن ضريبة الأرباح الرأسمالية لا تسقط عن الأفراد إلا بعد خمس سنوات من التملك. والبيع بين السنة الثالثة والخامسة يخضع لضريبة تصاعدية مع تعديل وفق التضخم. خطط للخروج وأمامك التاريخان، واختر العقار من البداية وعينك على إعادة البيع.

للاطلاع على القائمة الكاملة لما تفحصه BRIDGES والتكاليف، راجع صفحتها عن الجنسية التركية عن طريق الاستثمار. الخطوة التالية هي إجراءات الطلب. آخر مراجعة: 18 أكتوبر 2026.