Türk Vatandaşlığı İçin Gayrimenkul Alımı: 400.000 $ Kuralı, Değerleme ve Tapu Kontrolleri

BRIDGES’in uygulamasından aktardığı ve Türkiye’ye bakan her aileye tekrarladığım bir gözlem var: retlerin çoğu başvuru sahibiyle değil, mülkle ilgili. Mülk daha önce başka birinin vatandaşlığı için kullanılmış, satıcı yanlış taraf çıkmış, değerleme fiyatın altında kalmış ya da bütün bir bağımsız bölüm yerine hisse alınmış. Bu yüzden bu rehber varlıkla ve kapora vermeden önce onu kontrol etmekle ilgili.

Yönetmelik aslında ne istiyor

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesi gayrimenkulü kullanmanın iki yolunu tarif ediyor:

1. Tamamlanmış satın alma. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş arsa ya da üzerinde yapı bulunan, en az 400.000 $ veya karşılığı döviz değerinde bir gayrimenkul alırsınız ve tapuya en az üç yıl satılmama şerhi konulur.
2. Noterden düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir gayrimenkul için noter huzurunda imzalanan satış vaadi sözleşmesiyle en az 400.000 $’ı peşin ödersiniz. Sözleşme, üç yıl devredilmeyeceği ve temlik edilmeyeceği taahhüdüyle tapuya şerh edilir.

Şartın sağlanıp sağlanmadığını Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tespit eder. Invest in Türkiye pratik tarafı ekliyor: satış başvurusunda vatandaşlık amacıyla aldığınızı belirtiyorsunuz, tapu senedinde bu amaç görünüyor ve üç yıl satmayacağınızı beyan ediyorsunuz. Tapu işleminden sonra ikamet ve vatandaşlık başvurusunda kullandığınız uygunluk belgesini alıyorsunuz.

Her biri 400.000 $’a ulaşması gereken üç rakam

BRIDGES eşiğin üç kez ölçüldüğünü anlatıyor. Her rakam tek başına 400.000 $’a ulaşmalı:

• resmi tapu senedinde yazan bedel;
• TADEBİS sistemi üzerinden sunulan lisanslı değerleme uzmanı raporundaki değer;
• bir Türk bankası üzerinden fiilen transfer edilen para.

Biri eksik kalırsa dosya reddedilir. Dolar tutarları, yönetmelikte yazdığı gibi tespit tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden çevrilir.

2024 ve 2026 değerleme kuralları

BRIDGES’in resmi değişiklikler zaman çizelgesinden:

• Şubat 2024’ten beri değerleme raporu üç ay geçerli.
• 28 Eylül 2026’dan beri raporu yalnızca GEDAŞ değil, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı her değerleme şirketi hazırlayabiliyor. Tutar teyit belgesi 6 yerine 12 ay geçerli ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarından (GYO) yapılan alımlar için değerleme raporu gerekiyor.

Herkese verdiğim bir tavsiye: size daireyi satan müteahhidin ayarladığı değerlemeye asla güvenmeyin. BRIDGES tam olarak bu hatayı anlatan bir müşteri yorumu yayımlıyor; müteahhidin değerleme uzmanı değeri eşiğin altında göstermiş.

Uygun olmayan mülkler

Tapu yönergesi ve BRIDGES uygulamasına göre:

• Daha önce kullanılmış. Başka birinin vatandaşlığına esas olmuş bir mülk kalıcı olarak elenir.
• Yakın zamanda yabancıdan devir. İkinci el bir mülk, son üç yıl içinde bir yabancıdan veya bu programla vatandaşlık almış birinden Türk bir maliğe geçtiyse uygun değildir.
• Bağlantılı satıcılar. Eşinizden veya yakın akrabalarınızdan, kendi şirketinizden ya da bir akrabanızın şirketinden alım yapamazsınız.
• Hisseler. Birkaç yabancı bir mülkü paylı mülkiyetle alırsa mülk kullanılamaz. Bir yabancının birkaç malikten aldığı bütün bir mülk ise uygundur.

400.000 $’a ulaşmak için birkaç mülk birleştirilebilir. Satıcılar dairenin geçmişini nadiren kendiliğinden anlatır, bu yüzden kaporadan önce kontrol edilmeli.

Para nasıl hareket etmeli

Yönetmelik, dövizin işlemden önce Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya, o banka tarafından da Merkez Bankası’na satılmasını öngörüyor. BRIDGES bunun pratikte nasıl göründüğünü açıklıyor: banka mülke atıf yapan bir döviz alım belgesi (DAB) düzenliyor ve satıcı lira alıyor. KDV, komisyon ve harçlar belgelenen tutara dahil edilmemeli. Nakit ve kripto işe yaramaz.

Tapu devrinden önce bir Türk vergi numarasına ve hesaba ihtiyacınız olacak. BRIDGES’in Antalya’da bunu imzadan on bir gün önce öğrenen bir alıcıyla ilgili bir vakası var: hesap zamanında nasıl açıldı. Banka tarafını sözleşmeyle aynı anda değil, sözleşmeden önce hazırlayın.

Kaporadan önce kontroller

Invest in Türkiye her kontrol listesine eklenmesi gereken birkaç nokta sayıyor:

• Mülkiyet yalnızca tapuda tescille geçer. Satış vaadi sözleşmesi tek başına mülkiyeti devretmez.
• İpotek, haciz ve diğer kısıtlamalar işlem başlamadan kontrol edilmeli. Bir parselle ilgili temel bilgilere parselsorgu.tkgm.gov.tr adresinden ulaşılabilir.
• Yabancı bir gerçek kişi toplamda en fazla 30 hektar edinebilir ve yabancıların toplamı bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın yüzde onunu aşamaz.
• Yabancılar askeri yasak bölgelerde mülk alamaz; özel güvenlik bölgeleri valilik izni gerektirir.
• Üzerinde yapı olmayan arsa alırsanız iki yıl içinde ilgili idareye proje başvurusu yapmanız gerekir.

Bedelin dışında bütçelenmesi gerekenler

BRIDGES maliyet dökümünde %4 tapu harcını, %2 artı KDV emlak komisyonunu, lisanslı değerlemeyi, tapu harç ve ücretlerini ve yatırım belgesini, zorunlu DASK deprem sigortasını, ikamet izni masraflarını, pasaport ve kimlik kartını, yeminli tercüme, noter ve apostil işlemlerini sayıyor. Harçlar lira cinsinden belirlenir ve işlem tarihinde teyit edilir.

Üç yıldan sonra

Şerh kalktığında satabilirsiniz. BRIDGES akılda tutulması gereken iki farklı tarihe dikkat çekiyor: şerh üç yıl sonra biter, ama gerçek kişiler için değer artış kazancı vergisi ancak beş yıllık mülkiyetten sonra uygulanmaz. Üçüncü ve beşinci yıl arasındaki satış, endekslemeyle artan oranlı tarifeye göre vergilendirilir. Çıkışı iki tarihi de göz önünde tutarak planlayın ve mülkü baştan yeniden satışı düşünerek seçin.

BRIDGES’in neleri kontrol ettiğinin ve maliyetlerin tam listesi için yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı sayfasına bakın. Sonraki adım başvuru süreci. Son kontrol 18 Ekim 2026.